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Tornar-se dono de parte de um empreendimento é uma realidade cada vez mais presente na vida dos brasileiros. Para se ter ideia, um em cada três investidores da bolsa já apostam no Fundo Imobiliário.

Atualmente, existem mais de 250 fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores e cerca de 500 no total. É um mercado em crescimento, que já conta com R$ 1 bilhão investidos e 1 milhão de investidores.

Por isso, esse material vai mostrar as principais vantagens desse tipo de investimento, como funciona Fundo Imobiliário e as características do produto de investimento.

O que é um Fundo Imobiliário?

Antes de tudo, é importante explicar que o FII (Fundo de Investimento Imobiliário) é um grupo de investidores que tem o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários. As instituições financeiras administram esse “condomínio” e dividem as “cotas”, que são negociadas na Bolsa de Valores em partes proporcionais ao patrimônio.

O mercado de Fundo Imobiliário teve um salto de 500% em 2 anos. O IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que é o benchmark utilizado para esse ativo, indica uma média de desempenho de 70 FIIs listados na Bolsa (critérios de liquidez e participação).

Entre 2012 e 2020, o IFIX se valorizou aproximadamente 83%, contra 58% do Ibovespa, e com apenas 50% de volatilidade das ações. Os Fundos Imobiliários são populares e representam cerca de 1/3 de todos os investidores na B3. Portanto, é um produto de investimento em alta.

Características do Fundo Imobiliário

As principais características dos Fundos Imobiliários são:

  • Constituídos sob regime de condomínio fechado, devem obrigatoriamente distribuir 95% do lucro aos cotistas e tem no mínimo 75% do seu patrimônio investido em imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário;
  • Negociados em oferta pública ou no mercado secundário;
  • É possível obter retorno com a valorização da cota ou com o rendimento mensal distribuído.

Como você viu, os FII são constituídos em regime de condomínio fechado. Nesse sentido, devem ter, no regulamento, uma das seguintes regras:

  1. O fundo só deverá aplicar em imóveis em fase de construção para obter retorno com a venda ou locação posterior.
  2. O fundo poderá investir em imóveis prontos ou em fase de construção. 

Assim como os imóveis, os Fundos Imobiliários também estão suscetíveis a uma valorização ou uma depreciação. Na Bolsa de Valores, portanto, o cálculo dessas variações é feito diariamente.

Ou seja, a “marcação a mercado” permite saber qual o preço dos ativos que compõem a carteira caso fosse resgatar os investimentos naquele dia.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem três tipos de fundos imobiliários, sendo eles:

Fundo de Tijolo

O Fundo de Tijolo investe o capital em imóveis físicos nas diversas formas, seja na construção, reforma, permuta, locação e aquisição. O imóvel pode ser residencial, comercial ou industrial.

Alguns exemplos desse tipo de fundo imobiliários:

  • Shopping centers.
  • Hospitais.
  • Faculdades.
  • Galpões logísticos.
  • Lajes corporativas.

Esses imóveis costumam ser de alto padrão e ter custo muito alto. Ou seja, o fundo imobiliário é, muitas vezes, a única forma de acesso dos médios investidores a esses empreendimentos.

Fundo de papel

O Fundo de Papel tem, na maioria das vezes, os recursos aplicados em renda fixa atrelada ao setor imobiliário. Por exemplo:

  • CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
  • LCI (Letras de Créditos Imobiliários).
  • LH (Letras Hipotecárias).

Fundo Híbrido

Fundos híbridos fazem uma mescla dos fundos de Tijolo e de Papel.

6 Motivos para Investir em Fundo Imobiliário

Muitas pessoas perguntam se é melhor comprar um imóvel ou investir em Fundo Imobiliário.

Por isso, explicaremos algumas vantagens do investimento.

Isenção de IR para Pessoa Física

Como o rendimento vindo das distribuições não são taxados de Imposto de Renda, muitos investidores encontram no FII uma oportunidade de mitigar os custos com o fisco e, assim, obter uma renda mensal.

No entanto, existem exceções caso a pessoa tenha mais que 10% do total do fundo ou se o fundo possuir menos de 50 cotistas. Nesses casos, será cobrado 20% via Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) a ser pago até o último dia do mês seguinte pelo próprio investidor.

Gestão Ativa

Atualmente, existem gestoras muito competentes em administrar os fundos. Assim, é possível alcançar resultados melhores em comparação a um imóvel próprio.

Existem diversas ferramentas utilizadas para mitigar o risco do investidor de um Fundo Imobiliário. Por exemplo, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) exige a realização de auditoria, enquanto os recursos do fundo têm segregação da conta da instituição administradora. Já a gestão tem um regulamento que só pode ser alterado em assembleia de cotistas.

Portfólio Diversificado

Há muitos fundos com valor de cota na faixa de R$ 100 a R$ 200, o que torna o investimento mais acessível. Além disso, é possível acessar fundos com estratégias diferentes, dependendo do objetivo de quem investe.

Menor Risco de Inadimplência

Com a possibilidade de diversificação do patrimônio, o risco de vacância em todos os ativos é menor se comparado ao imóvel físico, que concentra muito patrimônio em um mesmo ativo.

Além disso, o risco de volatilidade pode ser reduzido com o investimento a longo prazo. No entanto, se houver necessidade de liquidez imediata, o investidor poderá ter prejuízos num cenário de alta volatilidade.

Maior Liquidez

Atualmente, existem cada vez mais fundos com alta liquidez listados na Bolsa de Valores. Para os investidores de grande porte, o recomendado é se atentar ao histórico do volume financeiro movimentado. No entanto, para os investidores menores, é mais fácil achar a contraparte na operação, sem afetar o preço do ativo.

Como não é possível vender partes de uma casa ou apartamento, o Fundo Imobiliário é uma ótima oportunidade para quem deseja investir em imóvel e, caso haja a necessidade, é possível fracionar o resgate financeiro de acordo com a demanda momentânea.

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Fundo Imobiliário vem crescendo

Sofisticação nas Operações

Diferentemente dos muitos trâmites necessários para efetuar uma venda de um imóvel, as negociações de um Fundo de Investimento ocorrem na Bolsa de Valores Mobiliários, via internet.

Assim, a maioria das corretoras não cobra corretagem, e a operação leva apenas alguns minutos para ser realizada. Isso torna o processo de alocação muito mais prático e eficiente.

Desvantagem do Fundo Imobiliário

Uma das desvantagens dos Fundos Imobiliários frente ao imóvel físico está relacionada à venda. Isso porque há a cobrança de um imposto de 20% sobre o lucro, enquanto a taxação para imóvel físico é de 15%.

Como Investir em Fundo Imobiliário?

O processo de investimento em FII é bem simples e parecido com a compra de ações. Em outras palavras, o investidor abre a conta na corretora de valores mobiliários, preenche o suitability (perfil do investidor), faz a transferência de recursos para a corretora, escolhe o fundo desejado na plataforma da corretora e compra. P

Pelo Home Broker, e possível enviar as ordens inserindo o nome do ativo composto por quatro letras e dois números, inserindo a quantidade e o preço desejados e, em seguida, assinando eletronicamente. Depois disso, é possível acompanhar o estado das ordens pelo Home Broker. 

Mas antes de investir em Fundo Imobiliário, é importante conhecer bem o setor, pois se trata de um setor cíclico e sujeito a cenários de recessão ou de aquecimento na economia.

Portanto, caso não tenha conhecimento, opte por uma carteira recomendada no início. Uma métrica muito utilizada é dividir o valor patrimonial pelo número de cotas.

Caso o resultado seja inferior ao negociado, é um sinal que o Fundo está sendo vendido com deságio. Por outro lado, é importante ressaltar que não podemos levar em conta apenas esse indicador, já que poderíamos estar comprando um fundo que, em breve, ficará sem inquilinos e, assim, diminuirá seu retorno, por exemplo.

E caso o Fundo tenha o valor acima do preço “justo”, ele poderá apresentar uma baixa vacância e, assim, se tornar um ótimo investimento.

Outro indicador muito utilizado é o Dividend Yield, que nada mais é do que a taxa de retorno com a distribuição mensal dividida pelo valor da cota e que pode ser feita com base mensal ou anual. 

Conclusão

Com todas as características de Fundo Imobiliário mostradas neste conteúdo, conclui-se que é necessário um estudo mais aprofundado para tomada de decisão de qual o melhor produto na modalidade de investimento. Por isso, ter por perto um assessor de investimento é importante para o esclarecimento de dúvidas.

Nesse sentido, a Ethimos, referência em assessoria de investimentos e um dos maiores escritórios da XP, é a recomendação para quem quer investir em Fundo Imobiliário. Os profissionais capacitados orientam o investidor para que ele siga os caminhos mais adequados.

Além disso, você viu que o Fundo Imobiliário é uma ótima opção de diversificação na carteira de investimentos e que o acesso a cotas com valores baixos torna possível escolher fundos com mais de um ativo.

Períodos como o que estamos passando podem ser ótimas oportunidades para se iniciar uma carteira diversificada com aportes constantes. Muitos setores sofreram mais do que outros. Shoppings centers tiveram queda de faturamento, enquanto os galpões logísticos operaram em alta com a forte demanda, por exemplo.

Dessa forma, é importante pensar em qual tipo de empreendimento investir e analisar as melhores oportunidades do momento.

Texto escrito por Julio Cappellano Albertini, assessor de investimentos da Ethimos.

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